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これからの投資戦略(2022年問題に立ち向かう)

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2020年問題と中長期投資戦略 積立 保険 不動産

 

今回は、これからの中長期投資戦略(積立、保険、不動産など)について考えてみる、という話。

 

 

 庶民に残された武器を考える

 

再現性を重視した場合、個人が戦える投資用の武器は、大きくは3つではないだろうか。

 

まず積立型のもの(インデックスファンドが理想)。そして保険(主に香港で提供されているもの。円高時のみ検討。国内は基本論外)、

 

そして、不動産だ。

 

具体的なステップは、

 

  • 実業で稼ぐ
  • メインとなる武器に投資
  • 定期収入に変える
  • 20%前後を投機的なもの(サブ)に投じる


これが必勝パターン。メインがあるからこそ、サブが活きるのだ。

 

ただし、不動産に関しては、難易度が高い、というか当たり前だが相当な勉強が必要だ。

 

これは海外不動産をやってみてよくわかった。

 

特徴としては、

 

  • 扱う金額がデカい
  • 株とは違い、暴落が少ない代わりに暴騰も少ない
  • その代わりに安定している

 

というイメージだ。

 

例えば、マレーシアやフィリピン、タイの不動産に投じた分を全額、それぞれの国の株(配当あり)に投じていれば、配当金+含み益で不動産の収益をはるかに超えていただろう。

 

それを売却して、今から完成した物件を買いなおせばよかったのだ(これはこれで本当に勉強になった)。

 

この一文は人によっては、数千万円の価値がある。

 

他にも例えば日本国内で1億円の「ビル」を暴落時にバーゲンセールで超低金利で買う。

 

年間の手残りが100万円(あればいい方)

 

ビル代はテナントさんたちが払ってくれる。

 

手残りは少なくても、実際には年間一千万円分程度の財産がBS上には計上されていく。


これはギャンブル性が少ない代わりに、知識とコネ、工夫と時間を最大限使うことで、科学的に勝利できる分野であるとは思う。

 

何もしなくてもお金が入る、売っても現金が目減りしない(もしくは増える)ような物件で勝負するには、

 

  • 建物の良し悪しがわかる
  • 土地の将来性

 

がわからないとできないのだが、狙っている資産家たちは少なからずいる。

 

ねじれのターン到来?

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2020年問題と中長期投資戦略 積立 保険 不動産

不動産を買う、買わないは別にして、世界各国で「ねじれ」が起きている。チャートで言うところの移動平均線からの乖離現象だ。

 

例えば、国内であれば、東京の家賃相場は異常に高い。こういったところに例えば、増税といった要因が加われば、その反動によって常にどこかしらに「ねじれ」が起こるのだ。

 

仮に10%というわかりやすい税率の場合、より財布の紐はきつくなるだろうし、景気は低迷するから、平均値から大きく下落していくのだ(消費税は実はない方が景気ははるかに上向くのだ)。

 

不動産市場で言えば、中国人たちの撤退からオリンピック後~2022年は特に危うい。

 

ここにスルガ(かぼちゃの馬車事件)以降の貸し渋り(買いたくても現金がないと買えない)。

 

下落要因が三拍子揃っているような状態なので、ズドンが来るのを今はじっと待つターンとなる。

 

乖離が大きければ大きいほど、反動力が増すからだ。


2022年問題ってなんだ?

 

ちなみに2022年というのは、「生産緑地法」の規定が30年の満期を迎える年なのだ。

 

簡単に言えば、これまで農地を建築物として売ったり、家を建てることはできなかったのだが(その代わり固定資産税などがずっと優遇されてきた)、それが2022年に解禁となるのだ。

 

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生産緑地法 2022年解禁

 

 

そうなると、今度は農地から住宅地に転用される土地が増えるだろうから、当然、供給過多となる。

 

もちろん、生産緑地の減少を食い止める対策、政策は施されるだろうが、営農者の高齢化と後継者不足の解決、空き家問題を大量に残している、といった問題の上に、売りたい土地(制約だらけで維持が大変だった農地を現金化したい農業者たち)が押し寄せてくる。

 

そしてその3年後には、2025年問題が控えている。

 

www.tradelife.work

 

 

一瞬にして不動産が値崩れすることはないだろうが、これは大きな下落要因となる(買い手にとってはチャンスだろう)。

 

そして、リーマンショックから先延ばしに次ぐ先延ばしの世界情勢で、ドル覇権は自ら崩壊へと進む。

 

簡単に言えば、不動産や株、何であれ、リーマンショックからのV回復ターン(~アベノミクス)が終わり、投資商品全般は次の買い場が来るのだ。

 

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2020年問題と中長期投資戦略 積立 保険 不動産

 

だから、準備しようね、という話だ。

 

以前ツイートしたが、マスコミが騒ぐものは、上からの指示なので、基本、無視することだ。

 

 

準備というのは、人によってはそれが不動産かもしれないし、株かもしれない。

 

もしくは、長期積立かもしれないが、何であれ、円は世界第二位の安全資産(という認識)である以上、日本人にとっては、最も優位性が高くなるターンが来るということだ。

 

それまでにITを駆使して、マイメディア媒体を構築し、その時に最も有利な武器を入手すればいいだろう。