今回はタイトルの通り、家賃攻略についてだ。
これについての考え方をシェアしたいと思う。
- 家賃戦略はめちゃくちゃ重要だ！
- 家賃神話はウソだった？
- 日本に住んでいる場合
- 月収における家賃比率について
- 金持ちが金持ちになるワケ
- 家賃３分の１＝異常値
- 対抗策を駆使しよう！
- 地方の家賃事情
- 家賃を抑える方法（海外の場合）
- 家賃比率はどれくらいがいいのか？
家賃戦略はめちゃくちゃ重要だ！
多くの人たちは何とか這い上がって稼ごうとするわけなのだが、そこで必要となるのが「元手」だ。
現実的な平均値で考えると、勤めている場合、月の所得は２０万円～３０万円前後だろう。
その中で家賃が占めている割合は、大体収入の３分の１くらい。
そうなると、７万円～１０万円前後の家賃を払い、残りのお金で食費、通信費、交通費、光熱費 etc を払って生活して、ようやく残ったお金を投資にまわして、お金増やしていく、ということになる（一般的には）。
今あるお金を増やすのも大事なのだが、今あるお金の「元手」（分母）を増やす、ことは金持ち街道を突っ走る初期段階ではさらに重要なのだ。
家賃神話はウソだった？
「指輪は、給料の３か月分」
「家賃は収入の３分の１」
この謎の嘘、プロバガンダがいまだに存在しているが、こんな価値観は壊してしまえばいい。
※オレは結婚指輪は、激安指輪（1万円以下）＋金（ゴールド）を渡した。グラム3,000円時代だから懐かしい。
ハッキリ言って、「家賃は収入の３分の１」価値観で生きていると、基本、貧乏になる。
家賃でない場合、ローンでもそうだ。
これは人類を貧乏にする抑制装置（罠）だから気を付けるべきだ。
日本に住んでいる場合
重税国家に住み、家賃の３分の１を使ったらどうなるか？
３分の２は残るわけがないのだ。
その３分の２には、さらに
- 所得税
- 住民税
- 健康保険税
- 年金保険税
と毎年上がる税金に取られていく。
この場合、可処分所得として使える３分の２に対しても約３０％は取られるから、３分の１を家賃で使った場合、生活は収入の３分の１以下でやりくりしなければならない。
そこで外食をしたり、子供のおけいこ代に、となると貯金などできないのだ。
貯金できない ＝ 投資、ビジネスの元金作れない
これに近い人が年々増えている。
よって、はじめの一歩としての元凶である家賃。ここは何が何でも「住むコスト」は下げなければいけないのだ。
「家賃は収入の３分の１」というのは、人を貧乏にする恐ろしい言葉なのだ。
そして「投資金がそもそもない人」が増えていく。
そして、この人たちは所得における「家賃比率」がかなり高いのではないか、と思う。
月収における家賃比率について
月収ベースでどれくらいの家賃比率となっているのか、意識したことはあるだろうか？
貯金が少ない場合は、ここに問題があるのだ。
逆に適正である場合、かなりの割合をお金が拡大するところに投資することができる。
さらにこの投資の性質は、「余剰金」であるから精神的には健康そのものだから、心理的にも有利だ。
当然それは大きくなっていく。
これを継続することで、毎月潤沢に投資できるマネーが準備できるので、資産は拡大していく。家賃を鬼のように節約するが、そこから出てきた余剰金はバンバン投資に回す。
結果、資産が拡大する。
金持ちが金持ちになるワケ
「金持ちがどんどん金持ちになって貧乏人はより貧乏になっていく」
これはなぜかと言えば、
- 金持ちは毎月投資できる金がある
- 貧乏な人は毎月投資できる金がほとんど搾取される
からだ。
例えば、毎月投資できる金が１０万円でもあればそれは複利効果で１５年～２０年も経過すれば限りなく億に近い額となっていく。
だからこの「毎月の投資金を捻出する」という基本戦略が最も王道で最重要なのだ。
家賃３分の１＝異常値
もし家賃が所得の３分の１近くを喰ってる場合、それは異常値だと考える。
税金で３分の１喰われて、家賃で３分の１喰われたら残りの３分の１で生活して貯金するんですか？という話になるからだ。
もっと言えば、「毎月の所得」でさえも株主や役員に労働契約書で納得の上、搾取されている残りカスが給与になってるわけだから、世の民衆は一度会社で搾取されて、それで残った所得も家賃でも搾取されて、さらに役人に税金で収奪（奪われ）、残りを貯蓄しているのだ。
その貯蓄も消費すれば消費税で、死んだら相続税。
この状況下で考えなく生きていれば、貧乏になるのは当然なのだ。
なぜなら大きな構造上、そうなっているからだ。
対抗策を駆使しよう！
この構造の中で個人が対抗できる方法があるとすれば、
それは
「家賃を減らす」
ということだ。
そもそも労働生産性などというのは、どこに住もうが、インターネットを駆使している人間からすれば、どこでやろうがほとんど変化はないのだ。
おしゃれなカフェなどはいくらでもあるし、パソコンの価格も激安レベルだから、メモリ容量とHDD、しっかりしたCPUがあればいい。
地方の家賃事情
日本の場合、地方は過疎化が進んでいるから、家賃は総崩れ状態だ。
つまり、借り手が有利なのだ。
空室率も高く、地方に行けば、都心よりもさらに広く、温泉付き、月５万円～７万円くらいの物件が溢れている。
さらに突き詰めていくなら、海外だ。
例えば、バンコク。食費含めた滞在コストは、独り身であれば、月５万円～８万円でいけるのだ（贅沢に暮らして）。
こうなると家賃で収入が出て行かないので、家賃比率は劇的に改善されて、投資に回る分が増えていく。
※２０代はこの戦略はおススメだ。若いときには、リスクのある人生を選択すべきであり、投資のリスクを取ってはならないのだ！
家賃を抑える方法（海外の場合）
これは実体験からも言えることなのだが、
- まず最初に英語のサイトで住みたい場所の現地価格を調べる
不動産やに行き、日本人のエージェントがついたとしても、現地価格がわかっていれば、日本人価格（ぼったくり価格）にはなりづらいのだ。
※異国で最大限注意しなければならないのは、同国人だ。
さらに家賃は交渉すれば下がるのだ。
大体のコンドミニアムのオーナーたちは、完成前から分割で購入するプレビルドのタイプで安く買っているから、
１．プレビルド時の価格を調べる
２．年利８％～９％前後をオーナーは取りたい
３．これがギリギリ取れるような家賃で指値する
これだけ。
だから海外では相手が求めるぎりぎり（利回り）を理解して臨むことが重要となる。
家賃比率はどれくらいがいいのか？
個人的には、大きくても１５％以内にするべきだと思っている。
そして、徐々に１０％、５％と下げて、最終的には３％以下にするのが望ましい。当然、収入を増やす努力と家賃を下げる工夫が必要だ。
工夫というのは、具体的には、「家賃を交渉して下げる」ということだ。例えば、日本の場合、法律で家賃を下げる交渉は権利として認められているのだ。
借地借家法第32条1項（借賃増減請求権）
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
交渉の仕方は、住んでいる場所のまわりの家賃相場、広さ、築年数、またはマンションなどであれば空き家の募集額と比較する。
乖離していれば、５，０００円下げてください、などと具体的に価格を提示すればいいのだ。
今はインターネットで簡単に周辺の家賃相場はわかるから、今住んでいる建物の別の部屋の家賃を調べることも簡単なのだ。
※あとから引っ越してきた人があなたよりも安い家賃で入居していることはよくあることだ。
大家にとって一番嫌なのは、は家賃を下げるよりも出て行かれてしまうことだ。
よって常に相場はウォッチして、２年程度に１度はある契約更新時に値下げ交渉文を送ってやればいい。
交渉文は、
「家賃交渉 テンプレート」
などと検索すれば見つかるだろう。
相手が応じないなら、契約更新のハンコは押さなければいいのだ。
何度アプローチしても断固拒否する頑固大家であるなら、調停に持ち込めばいい（敷金を返してもらえない場合も同じ）。
当事者間で解決できないなら、裁判所で解決すればいいのだ。
そのための費用は数千円以内で済むし、非常に簡単なのである。
これは実体験でもあるから参考にしてみるといいだろう。
※以前、なんの告知もなしに、断水となったことがあり、激おこしたついでに、家賃値下げ交渉をして、８，０００円下げた。
・法人として３分の１は経費とする
・家賃交渉して、下げる
・会社などの家賃補助を活用する
浮いた分をしっかり投資に回す。ほんのちょっとの勇気で家賃などは比較的、簡単に下げらえるのだ。
戦う者のみが得をする世界。
