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あなたは賃貸派? or 持ち家派?の回答

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賃貸が得かマイホームが得か?



誰もが一度は考えたことがあるであろうこのテーマ。明確な答えをシェアしておきたいと思う。

 

 

 

 

賃貸派? or 持ち家派?

 

オレ的回答は、賃貸からスタートし、何かしらの理由で手放された移住したいと思う場所を底値で買えばいい、となる。

 

もう少し説明に言うと、賃貸時代は、まずは長期積立をベースとした「資産」を持つことに専念するべきである、ということだ。

 

早いタイミングで家を買った場合、おそらくはローンを組んで買うのだろうが、そうなるとバランスシートの中身は、90%以上がローンに染まってしまうだろう。

 

投資家の立場から言うと、これは非常に勝率の低いギャンブルとなる。

 

一気に自由度が圧縮され、身動きが取れない状態となる(35年ローンが多いだろうから、35年間は見えない鎖につながれる)。毎月、天引きで資産を買うべき時に、家のローンが天引きされる…

 

これでは非常に危うい。

 

そして、35年後に残っているのはかつては美しく、輝いていたはずのマイホームではなく、住み飽き、資産価値のないヨボヨボなマイホームだ。

 

もちろん個人の価値観が多分に影響するものでもあるから必ず反論されるのだろう。しかし、資産という見方をすれば、買った資産が将来どれくらいのリターンを出すか、そして、最後に売却した際に、どれくらいの売却益が出るのか?を冷酷に考えなければならない。

 

有価証券同様、基本的には、入口(頭金など)と途中経過(運用益)と出口(売却益)の合計が買った時の値段に比べて高いか安いかで判断する。

 

しかし、日本の家は主が住む限り、運用益はゼロであり、維持費は膨大。頼りになるのは、出口のみ(売却益)。その出口も常に地震などの天災と隣り合わせ。

 

そして、劣化した家の価値は日本ではほとんど評価されていない。時間の経過と共に価値が減るものは資産とは呼べないのである。

 

もっと言えば、家を買ってから離婚するケースは案外多い。マイホームを手に入れた時の熱い思い出がずっと辛い思い出となり、近所の目から逃げたくても逃げらない。マイホームの悪夢というやつだ。

 

そう考えると結婚と同じで、買うその瞬間こそがバブルであり、その後は下り坂なのだ。

 

オレ的マイホーム戦略はこうだ!


であれば、人生の早い段階で家を買う、という選択はひとまずは我慢。その間に勉強し、視野を広げ、資産をコツコツ買い続けよう、というのがオレの言いたいこと。

 

そもそも家というのは、30代で買う代物ではない。人生経験の浅い30代で本当に住みたい家はデザインできない。

 

少なくても40代後半~50代半ばになってからようやくだろう。そして、30代の頃と50代半ばになってから住みたい家、場所は違うはずだ。

 

だから「資産」を持った状態で、その時のライフスタイルにマッチした場所をじっくり選定すればいい。

 

ちなみに資産は「時間×暴落」で揉めば揉むほど将来は強大化する。

これは積立投資を11年継続しているオレが言うのだから、間違いない。

 

そして、大体30年経過したところで劇的な上昇を遂げる(複利パワーが爆発するタイミングだ)。

 

以下は、毎月10万円を年利5%で35年間運用したケース。トータルの投資額は4200万円に対してリターンは、約1億1130万円となる。

 

当然、現実はこうすんなりはいかない。途中マイナスとなる年も必ず出現するし、大きなリターンとなる年もあるが大体トータルの6割程度で見積もっておけばいいだろう。

 

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複利計算

 

複利計算参考サイト

http://guide.fund-no-umi.com/tools/comp.html

 


長期投資というのは、よく誤解されがちなのだが、現時点で上がっているものを買うのではなく、ベストな買いのタイミングは、下がり続けているタイミング。ここで大きくスタートさせることがコツだ。

 

ちなみにオレがスタートしたのは、2008年。ドル円75円~80円時代から約3年間、フルスイングしてやったのだ。

 

図にするとこう。

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長期積立戦略例



今回のテーマはマイホームの話なので、割愛するが、こうして戦略的に長期積立を実行し、パフォーマンスの最大化を狙うことができる。

 

マイホーム(負債)ではなく、資産を買い続けるオレ


平成時代はまもなく終わるが、いまだ高値更新をしない日経平均だけで見えても(失われた30年であっても)、積立継続をした場合は、ざっくり資産額は3倍となっている(米国や欧州は10倍)。

 

オレの見立てでは、リーマンショックというのは、まだ各国が健康な状態であったからなんとか延命ができたと思っている。

 

しかし、その後、金利を上げきれず、中途半端なところでストップしてしまえば、次の大暴落時には、金利操作にも限界が起こる。

 

リーマン時の半分の金利で下げるにも下げられないなら、マイナス金利に突入するのだろうが、そうなれば、戦略的に借金をしている法人・個人にとっては、非常に戦いやすい時代となるだろう。

 

戦略的な借金とは、現金に困っておらず、銀行が借りてくれ、というから仕方なく運転資金などの名目で借りてあげている状態のことを指す。

 

世界は次の暴落は止められない?


どちらにせよ、次に不況が重なった大暴落が起これば、本来下げ止まり装置として機能していた金利が頼りない状態が今であり、リーマンショック後、まだ世界各国は入院中で、点滴を打っているわけだ。

 

よって、次に暴落が起これば、リーマンショックなどかわいいもの、になるだろう。

 

このタイミングでは、金(ゴールド)であろうと、不動産であろうと、すべてのものが投げ売りされ、現金化される。

 

よって、マイホームが欲しいなら、このタイミングを見計らって、積み上げてきた資産の一部を使って、現金一括で買ってしまえばいいわけである。

 

当然、その後も資産は増え続け、激安で手にいれたローンゼロマイホームは好きなようにカスタマイズすればいいし、世界各国、好きな場所に複数所有すればいいと思う。

 

 

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